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互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)怎么玩?

作者:柏亮
來源:新浪科技
日期:2015-08-13 16:12:32
摘要:目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多,但帶來的新價(jià)值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻,以及降低開發(fā)商的營銷和資金成本,購房者的個性化需求還未得到充分滿足,大多是滿足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式,突破性的創(chuàng)新還比較少。

  互聯(lián)網(wǎng)金融最容易切入的地方是我們的日常生活,而生活中最大宗的金融交易在房子上。因此,互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn),必然成為資本追逐的游戲。一旦綁定了房地產(chǎn),可以玩出的花樣必定不少。近期,各類P2P和眾籌平臺,不斷聯(lián)姻包括萬達(dá)、遠(yuǎn)洋、銀泰等地產(chǎn)巨頭,推出各類“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”產(chǎn)品。

  總體來看,目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合,依托于P2P平臺和眾籌平臺開展,前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類貸款,而眾籌平臺上的玩法更多,如籌資建房、籌資買房、租金收益權(quán)等。

  玩法

  1)P2P+購房者+開發(fā)商:降低購房門檻

  在“房地產(chǎn)+P2P”的玩法中,最主流和成熟的是房屋抵押貸款,此外還有贖樓貸、首付貸和租金收益權(quán)產(chǎn)品等。

  首付貸是伴隨P2P行業(yè)發(fā)展新興的貸款類型。目前大部分住房按揭貸款的首付比例都基本在房屋總價(jià)的30%以上,令不少剛需購房者和改善型購房者望而卻步,首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。

  據(jù)零壹財(cái)經(jīng)研究院監(jiān)測,2014年全年主要P2P平臺的首付貸業(yè)務(wù)的交易總額約為3到5億元,出售首付貸產(chǎn)品的平臺已有包括搜易貸、平安好房、搜房天下貸、房金所等9家。據(jù)零壹研究院估算,首付貸市場的總?cè)萘考s為292.8億元,因此該業(yè)務(wù)還具有較大的可挖掘空間。

  “中國整個房地產(chǎn)銷售額應(yīng)該差不多在10萬億,只考慮有5%的人有首付貸這種其他銀行沒有提供的需求,就已經(jīng)是一個巨大的市場?!彼岩踪JCEO何捷在做客《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》電視節(jié)目時(shí),也表達(dá)了對這一巨大市場的期待。

   互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)怎么玩?

  2)眾籌平臺+開發(fā)商+投資人:理財(cái)為主

  部分眾籌平臺則推出了籌資購房、賣出賺取差價(jià)的眾籌項(xiàng)目。平臺從開發(fā)商處以折扣價(jià)預(yù)定一批房源后,依托平臺募集購房資金購買,并由第三方房產(chǎn)托管公司代為持有并管理眾籌項(xiàng)目購買的房產(chǎn),根據(jù)眾籌參與者共同決定處置房產(chǎn),負(fù)責(zé)尋找有意向單獨(dú)購買該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。房子轉(zhuǎn)手出售之后,所得款項(xiàng)按眾籌參與者投入的份額比例進(jìn)行分配,所得的收益作為投資收益。

  該類產(chǎn)品是建立在看漲房價(jià)的預(yù)期之上,可以視為線上炒房團(tuán),受市場價(jià)格波動影響較大,風(fēng)險(xiǎn)較大。

  3)眾籌平臺+開發(fā)商+購房者:營銷為主

  在前一種類型中,房子需要等待買家出現(xiàn),籌資人才能獲益,由于時(shí)間不確定,機(jī)會成本較高。因此,一些眾籌平臺將籌資人限定為有購房意愿的人。

  如在某平臺的一個眾籌項(xiàng)目中,事先約定在成功后的預(yù)定時(shí)間內(nèi),平臺組織眾籌房源的競拍,所有投資者均可參與,起拍價(jià)為眾籌金額的1.1倍,出價(jià)最高者獲得購房資格,而交易溢價(jià)則作為投資收益。在一定程度上,避免了出售的不確定性。

  對開發(fā)商來說,此類眾籌能夠有效地加快銷售、消化庫存,開發(fā)商雖然有讓利行為,但削減了大筆的營銷費(fèi)用。

  4)購房者+開發(fā)商:眾籌建房

  為了契合個性化需求,也有企業(yè)推出眾籌建房項(xiàng)目,購房者可參與建房的全部流程。市場已經(jīng)出現(xiàn)的某個案例具體的操作如下:發(fā)起人通過微信等渠道發(fā)起籌資建房項(xiàng)目,申請人遞交申請表、通過審核后,交納100元訂金即可進(jìn)入購房微信群,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、戶型、價(jià)格等,全部通過群員商議決定,建立眾籌家園小區(qū),小區(qū)的初步設(shè)計(jì)方案中,房價(jià)在3500元/平方米以內(nèi),戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種,可以辦理銀行貸款,每人限購一套,房價(jià)比市場水平至少便宜30%。

  眾籌建房目前開展較難,主要體現(xiàn)在拿地難、證照手續(xù)難、成本控制難以及個人間利益的協(xié)調(diào)難。

  5)P2P+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商+投資人:權(quán)益類投資

  以上的創(chuàng)新模式均集中在住宅類,近期還出現(xiàn)了“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法,核心是開發(fā)商將旗下購物中心的多筆租金收益轉(zhuǎn)讓給投資人。

  具體的操作是平臺成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司,開發(fā)商篩選購物中心品牌商,將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后,包裝成固定期限的理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺投資人,并由開發(fā)商提供擔(dān)保。

  某知名商業(yè)樓盤把200多個國內(nèi)外品牌店面租約打包后做成保理業(yè)務(wù),這些應(yīng)收租賃就成了p2p平臺的投資標(biāo)的。

  價(jià)值

  那么,依托于P2P和眾籌平臺發(fā)展起來的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”產(chǎn)品到底給借款人、投資人或開發(fā)商帶來什么新價(jià)值呢?

  1)投資人角度

  無論是籌資建房還是籌資買房,通過出售來獲取溢價(jià),大大降低了大眾的“炒房”門檻,給投資人帶來了新的投資途徑。

  豐富了房地產(chǎn)相關(guān)的借貸產(chǎn)品,投資人可以從中獲益。比如,目前市場上首付貸產(chǎn)品總體借款利率維持在較低的水平——9%左右,而給到投資人的利率在11%左右,中間2%的利差,一般由開發(fā)商讓利補(bǔ)貼,并提供擔(dān)保。投資人的收益則來自于借款人和開發(fā)商兩方,而開發(fā)商的讓利一部分會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

  2)購房者角度

  購房者也可以通過P2P借貸和眾籌方式獲益。

  a 以首付貸為代表的借款產(chǎn)品,掃清了購房者的首付障礙,降低了購房門檻;

  b 在以購房為目的的眾籌項(xiàng)目中,開發(fā)商往往都有一定的讓利行為,以低于市場20%-30%價(jià)格出售給購房者;

  c 在籌資建房項(xiàng)目中,購房者甚至可以根據(jù)自己的個性化需求參與設(shè)計(jì),這是傳統(tǒng)途徑無法做到的。

  很多人測算眾籌到底能讓房價(jià)降多少,在《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》開播時(shí),眾籌網(wǎng)CEO孫宏生和平安好房CEO莊諾略有分歧:孫宏生認(rèn)為眾籌能讓房價(jià)下降50%,莊諾認(rèn)為眾籌主要節(jié)省了資金成本和營銷成本,一本不低于20%。

  3)二手房出售者

  對于二手房的出售方,用互聯(lián)網(wǎng)金融的方法去做贖樓貸、換房貸,按照何捷的估計(jì),“我們給出去利率應(yīng)該比其他非銀行途徑平均降低了30%,所以等于利率打了七折?!?/p>

  4)開發(fā)商

  開發(fā)商同樣獲益不少。

  a 無論是P2P項(xiàng)目還是眾籌項(xiàng)目,開發(fā)商都可實(shí)現(xiàn)促進(jìn)銷售和快速去庫存的目的,同時(shí)省去了大筆營銷費(fèi)用;

  b “眾籌建房”的模式可以幫開發(fā)商減免大量的財(cái)務(wù)、融資和營銷成本;

  c 新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,則降低了開發(fā)商大規(guī)模的資金壓力,能夠快速回籠資金;

  d 眾籌建房能夠更好地滿足購房者需求,有針對性地建設(shè)購房者服務(wù)社區(qū),大大延伸了房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)鏈條。

  目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多,但帶來的新價(jià)值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻,以及降低開發(fā)商的營銷和資金成本,購房者的個性化需求還未得到充分滿足。由于開發(fā)商在各類模式中的補(bǔ)貼和擔(dān)保措施,承擔(dān)了較多的風(fēng)險(xiǎn)。因此,目前的互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)大多是滿足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式,突破性的創(chuàng)新還比較少。

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